Le litige concernait deux sociétés - propriétaires de fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d’immeubles - dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune.
La société SAVANA Investment assigna la société DRAGONNE afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles.
A titre reconventionnel, la société DRAGONNE sollicita qu’il soit jugé que l’ensemble immobiliser constitué des deux immeubles édifiés sur deux fonds contigus est soumis au statut de la copropriété. Partant, la rampe d’accès est une partie commune dont elle peut librement user.
La Cour d’appel de Chambéry fit droit à ces demandes reconventionnelles et jugea que, la statut de la copropriété est applicable même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage.
Une expertise judiciaire avait permis de relever que cette rampe d’accès avait été réalisée avec l’accord des deux sociétés et que son usage était identique pour chacune d'entre elle.
Au soutien de son pourvoi, la société SAVANA Investment soutenait – au visa de l’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 – que :
« le statut de la copropriété ne peut s'appliquer qu'aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en appliquant le statut de la copropriété aux chalets respectifs de la société Dragonne et de la société Savana Investment en raison de la seule présence d'une rampe d'accès permettant l'accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans avoir constaté l'existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers, la cour d'appel a violé l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. »
La Cour de cassation va faire droit au pourvoi, au visa de l'article 1er précité :
- Elle rappelle, tout d'abord, qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, le statut de la copropriété est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
- Puis, elle juge que la Cour d’appel a commis une erreur de droit en appliquant le statut de la copropriété au cas d’espèce « sans constater l'existence de terrains et de services communes aux deux ensembles immobiliers ».
A RETENIR :
- En présence d'un ensemble immobilier, le statut de la copropriété peut s'appliquer, en l'absence de convention contraire y dérogeant expressément.
- La condition d'application du statut est l'existence de terrains, volumes, aménagements et services communs.
- La seule présence d'une rampe d'accès est insuffisante pour entraîner l'application impérative du statut.
Conseil pratique : En cas d'acquisition d'un ensemble immobilier / immeuble non soumis au statut de la copropriété, une attention particulière doit être portée sur les servitudes existantes et/ou à instaurer.
Actualités : Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, ayant notamment modifié et précisé le champ d'application du statut de la copropriété définit à l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (entrée en vigueur le 1er juin 2020). Notamment, et concernant le sujet ici commenté, la notion de volumes est ajouté à l'article 1er (présence de volumes communs ou privatifs).
Arrêt Commenté : Cour de Cassation, 3ème chambre, 26 mars 2020, n°18-16.117, Publié au Bulletin
Commentaires